Zajlik a Duna House jegyzés, és arra gondoltunk, hogy a részvételen gondolkodóknak megkönnyítjük/megnehezítjük a dolgát a saját meglátásaink közreadásával. Nem vitás, hogy a szemünk előtt újraéledő ingalanpiaci folyamatok alapján érdemes foglalkozni a szektorral. A Duna House arra kínál egy lehetőséget, hogy egy válságból kilábaló szektor egyik legerősebb cégén keresztül lakásvásárlás nélkül is hazai ingatlanpiaci kitettséget szerezzünk. A jó sztori azonban önmagában nem elég, a sikeres befektetéshez a megfelelő beszállási ár legalább annyira fontos.
A részvényjegyzés sajátos lesz: az intézményi befektetők jegyzései alapján alakul majd ki a (maximum 4250 Ft-os) részvényenkénti ár, és aki a nyilvános ágon jegyez, az árelfogadóvá válik. Ezért is fontos, hogy mindenki fel tudja mérni, milyen jövőkép árazódik be ezen a maximális árfolyamon.
Vajon mennyit ér a részvény?
Az alábbiakban bemutatunk egy olyan modellt, ahol az értékvezérlők változtatásával mindenki beárazhatja a céget a saját feltételrendszerével. Sokat dilemmáztunk hogy mennyire legyen részletes a modell, ez általánosságban is nagy dilemma, hiszen a nagyobb részletesség jobban leképezi ugyan egy vállalat tevékenységét, de valahol ugye meg kell húzni a határt, és legtöbbször azért adódik egy pár értékvezérlő (mi 6-ot tartottunk lényegesnek), ami elegendő az összefüggések feltárásához.
A módszer, hogy megpróbáljuk megbecsülni, mennyi az értéke egy törzsrészvényének a tőkeemelés előtt: ha ennél a becsült értéknél olcsóbban jutunk a papírhoz, akkor jól járunk, ha drágábban, akkor nem. Ezért a modellben ilyen szempontból lényegtelen, hogy mennyi a frissen bevont tőke. A céget a tőkeemelés előtti állapotában, az eredeti részvényszámmal árazzuk be, és ezzel – némileg optimistán – azt feltételezzük, hogy az újonnan beáramló pénzt is az eddigiekhez hasonló hatékonysággal sikerül működésre fogni, azaz nem lesz hígító hatása. A cég eredménye gyakorlatilag készpénzben megképződik. A tervezett ingatlanállomány esetleges felértékelődésével itt most nem számolunk, mert ez elég bizonytalan tényező, és az alaptevékenységhez képest nem annyira jelentős. Ugyanígy figyelmen kívül hagyjuk az ingatlan alapkezelőt és a nemzetközi terjeszkedést, hiszen nem áll rendelkezésre elegendő információt róluk. A már megvett és február közepéig tervezett ingatlanállomány kiadásával és az ebből befolyt jövedelemmel viszont számolunk az értékelés során.
Kattints a képre a modell megtekintéséhez! a világoszöld hátterű cellákban lévő paramétereket lehet változtatni
A játék kedvéért szeretnénk megkérni azokat, akik rászánják az időt és beárazzák a papírt a saját paramétereik alapján, hogy a poszt végén található szavazáson használják a tudásukat. Kíváncsiak vagyunk ki mit gondol.
A döntéshozatalhoz segítségként az értékvezérlők kifejtése:
A piac változása
1) tranzakciók számának alakulása : mennyi lakásértékesítés történik az országban
2) Lakások átlagos éves árváltozása:
Látható, hogy az EU csatlakozás előtt volt egy nagy áremelkedés (reálszinten is), azt követően viszont reálértelemben csökkentek a lakásárak.
A következő években elképzelhető egy lakásáremelkedés (most pont a ciklus aljából jövünk ki) de közép- és hosszútávon országos szinten a népességfogyatkozás (demográfia + kivándorlás) alapján nem gondoljuk, hogy reálfelértékelődés mehetne végbe (az EU csatlakozás óta összességében reálárcsökkenés volt).
3) Közvetített hitelek értéke/ tranzakciók értéke: A lakásvásárlás mekkora része megy hitelből? Nyilvánvaló, hogy minél nagyobb arányban vesznek igénybe hitelt a vevők, annál jobban járnak a hitelközvetítők, így a DH is. Itt is megpróbáltunk egy ciklusokon átívelő értéket számolni. Az általunk számított arányszámban csak az új és használt lakás vásárláshoz igénybe vett hiteleket vettük figyelembe, hiszen ez az a szegmens, amely érdekes a cég számára. A hitelérték jellemzően elmarad a tranzakciók értékétől, max annak 50-70%-a. A 2007-2008-as években, a devizahitelezés "aranykorszakában" a teljes tranzakcióérték mintegy 40%-a hitelből ment, ez egy indikáció arra, hogy ebben az értékvezérlőben van egy nagy upside lehetőség, ha felpörög a hazai hitelezés. Az elmúlt 15 éves átlag azonban ennél jóval alacsonyabb, nincs mindig aranykor. A DH saját közvetített hitel érték/tranzakcióérték mutatója pedig alacsonyabb az országos átlagnál (átlagosan kb a háromnegyede). Ez logikusnak tűnik, hiszen nem minden DH-t használó vevő köti meg az ő közvetítésével a hitelt, viszont a DH valószínűleg csak annak értékesít hitelt, aki nála tranzaktál. A modellben az országos hitelezés felfutását állítottuk be értékvezérlőként, és ebből lehet következtetni a DH jövőbeli mutatóira is.
A cég helyzete a piacon belül, a jövedelmezőség alakulása
4) Duna House részesedés az összes tranzakcióból: Az ingatlanközvetítő cégek között az elmúlt években növelni tudta a piaci részesedését, azonban nem lehet előre látni, hogy mekkora versenyt fognak támasztani az olcsóbb ingatlanközvetítési formák (pl ingatlan.com). Mivel nincs nagy tőkeigénye a belépésnek, a várhatóan javuló piaci körülmények újabb szereplőket vonzhatnak a piacra, fokozódhat a verseny. Ugyanakkor a Smart Ingatlan életre hívásával és felépítésével további piaci részesedés szerzése is elképzelhető.
5) Becsült ingatlanközvetítői jutalék: Az ingatlan árának az a része, amit a közvetítő ügynök legombol rólunk tranzakciónál. A nagysága attól függően változhat, hogy mennyire kizárólagos a megbízás. Az rendelkezésre álló adatok alapján az elmúlt évekre mi 3,5-4% + áfa körüli jutalékszintet számoltunk, ami egyáltalán nem tekinthető olcsónak, tekintve, hogy a vevő-eladó párosításokon kívül ez nem tartalmaz jelentős szolgáltatást. A piaci verseny fokozódásával, és az internetes megoldások további térnyerésével párhuzamosan arra számítunk, hogy ez a jutalékszint inkább lejjebb kerülhet.
6) Hitelközvetítési jutalék: Ezt a bankok fizetik közvetítői díjként, ha az ingatlan mellé a DH hitelt is elad az ügyfélnek. Egy egyszeri jutalékból (kb 4%), illetve egy későbbiekben megkapott részből áll, amely az állomány mennyiségétől és minőségétől függ. Mivel az elmúlt időszakban fokozatosan esett az általános hozamszint, emiatt a banki hitelmarzsok is egyre alacsonyabbak lettek. Előbb-utóbb ez a közvetítői jutalékszinten is éreztetni fogja a hatását – vagy az ügynökök növekvő versenyének, vagy akár a bankok saját ügynökhálózatának a maegerősítésének a következtében, ezért a mostani szintek csökkenésére számítunk.
UPDATE!! : a hírek szerint tegnap született egy törvénytervezet, amely 2%-ban maximálná a hitelközvetítési jutalékot. Mondani sem kell, hogy ez meglehetősen rossz hír a cégnek.
Baljós árnyak
Vannak tényezők, amelyek csökkentik a cég értékét, és érdemes őket szem előtt tartani:
– a tőkeemelés után a cég megveszi az eddig máshol tartott cseh operációt 200 millió forintért, amely számunkra egyáltalán nem tűnik értékteremtőnek, és inkább a tulajdonosi exit egy formájának tartjuk
– a cég ellen versenyhivatali eljárás folyik, itt a maximális büntetés a tulajdonosok szerint 105 millió forint lehet
– a dolgozói osztalékelsőbbségi részvények a profit 6%-ára jogosultak, ez csökkenti a törzsrészvényesek jövőbeli pénzáramlását
– igazából nincsen a cégnek szüksége a pénzre, simán tudna hitelt is felvenni (amit meg is tesznek a lakásállomány összeszedéséhez), hiszen egyáltalán nincsen eladósodva, és erős készpénztermelő képességgel rendelkezik. Így a tőkeemelés inkább kiszállási szándékot jelez.